Question :

Ma boulangère, lorsqu’elle émet parfois un doute sur le caractère perpétuel de la hausse des prix de l’immobilier, m’explique ceci :

« même si les prix baissaient ce ne serait pas bien grave, car alors je revendrais moins cher mais je rachèterais également moins cher, et inversement si les prix continuent à monter je revendrais plus cher et je rachèterais également plus cher, donc cela revient strictement au même : CQFD».

J’ai alors posé une question simple à ma boulangère :

« Si vous achetez un pain 2 euros et que vous le revendez 1 euro : gagnez vous ou perdez vous de l’argent ? ».

Sans hésitation elle m’a répondu qu’elle perdrait assurément de l’argent. Maline, ma boulangère…

Je lui ai alors posé une seconde question beaucoup plus compliquée :

« Si vous achetez un appartement 100.000 euros et que vous le revendez 50. 000 euros : gagnez vous ou perdez vous de l’argent ? ».

Sentant le piège, elle m’a répondu que c’était effectivement une question fort complexe qui méritait des recherches plus avancées, mais qu’il serait vraisemblablement impossible de trouver la réponse….. puisque le cas de figure ne s’était encore jamais produit. 

J’ai alors tenté d’entreprendre personnellement ces recherches poussées. Quelle ne fut pas ma surprise lorsque j’ai enfin découvert la solution cachée dans un coffre-fort de la FNAIM ?

La solution à la seconde question était étrangement identique à la première ! (C’est dingue !!!)

Lorsque j’en ai informé ma boulangère, elle fut tout d’abord toute boulversifiée par cette réponse. Mais, après un temps de réflexion, elle eu cette brillante analyse : il manque une donnée importante dans la seconde question et qui change la donne, un pain ne s’achète pas à crédit alors qu’un appartement si.

Cette fois, j’étais bluffé par la perspicacité de son raisonnement. Ma boulangère était vraiment de la trempe de celles qui ne se font jamais avoir.

En fait, sans le savoir, ma boulangère avait ainsi découvert la notion de « negative equity ».

Effectivement, l’achat d’un bien acquis à crédit dans un marché qui devient baissier comporte un risque majeur : la « négative equity ».

Ce terme anglo-saxon est généralement ignoré en France car les particuliers ne sont pas (encore) habitués, à la différence des pays anglo-saxons, à d’importantes fluctuations des prix de l’immobilier en ayant sur les bras des emprunts souscrits sur plusieurs décennies.

Et pourtant, comme dit ma boulangère : « je suis certain qu’il y a autant de boulangères en France qu’en Angleterre ».

La « négative equity » désigne la position peu enviable des ménages qui se retrouvent avec un bien immobilier dont la valeur est inférieure au capital restant du à la banque. Cette situation est généralement synonyme de faillite personnelle si pour une raison quelconque l’accédant à la propriété est obligé de revendre à ce moment là.

Pour bien comprendre que la hausse des prix ne profite en réalité, ni aux vendeurs, ni aux acheteurs actuels, mais que par contre, elle présente pour tous un risque majeur de « négative équity », prenons deux hypothèses :

Exemple 1 : hypothèse d’une poursuite infinie de la hausse des prix de l’immobilier :

Prenons comme hypothèse, un deux pièces de 50 m2 acheté aujourd’hui 100 000 euros (à 2 000 euros/m2) avec un crédit de 15 ans à 3,5 %. Dans l’hypothèse d’une poursuite de la hausse des prix au rythme actuel c'est-à-dire d’environ 15%/an, la valeur à la revente de ce bien sera donc dans 2 ans de 132 250 euros.

Notre propriétaire souhaite vendre car il déménage, il a alors à cette date deux solutions :

-          revendre pour acheter un 2 pièces similaire (même surface, même standing) : il lui faudra alors débourser 2645 euros/m2 (en raison de la hausse de 15% par an du prix du m2). Une fois revendu son appart et remboursé par anticipation son crédit, il lui reste 42 756 euros (132 250 - 89 4974) cash.

     Si il ne bouge pas en standing/emplacement/surface c'est la seule hypothèse où la hausse des prix ne change rien pour l'acheteur (sauf qu'il doit payer les frais de mutation). Le second accédant à la propriété n'a alors rien perdu mais il n'a également strictement rien gagné (hors paiement des frais de notaire et éventuellement d'agence).

-         Revendre pour acheter plus grand (Ex : en raison de l’arrivée d’un enfant), le 3 pièces de 70 m2 vaut alors 185 150 euros (2 645 euros/m2 X 70). Il doit désormais emprunter 142 394 euros (185 150 – 42 756) à la banque alors qu’il n’aurait eu à emprunter que 129 500 euros (140 000 – 10 500) 2 ans plus tôt si les prix étaient demeurés stables. La hausse des prix lui fait donc payer son 3 pièces 12 900 euros en plus, somme supplémentaire sur laquelle il paiera évidemment des intérêts à la banque !

Bilan : le vendeur qui pensait faire une plus value en vendant son premier appartement, fait en réalité une plus-value totalement virtuelle puisqu’elle est immédiatement absorbée dans l’achat de son second bien. La hausse des prix ne lui a en fait pas profité puisque l’achat d’un bien similaire ou plus grand lui a coûté beaucoup plus cher.

Les seules hypothèses où le vendeur aurait pu réaliser sa plus value (c'est-à-dire qu’elle passe du virtuelle au réelle) auraient été pour lui :

-         Soit de vendre son 2 pièces et de devenir locataire, il touchait alors (132 250- 89 494) = 42 756 euros en cash.

-         Soit de réduire ses prétentions en achetant un bien à moins de 2645 euros/m2 et donc baisser considérablement ses prétentions concernant le standing ou à la situation antérieure de son 2 pièces initial (autrement dit « réduire la voilure »).

En définitive, on constate que le vendeur qui avait été le premier à se vanter auprès de ses collègues de travail de la plus-value (virtuelle) de plus de 30 000 euros réalisée en deux ans n’a en réalité, en rachetant après, strictement rien gagné. Au contraire il a perdu en pouvoir d’achat car, son second achat lui coûte soit plus cher soit, il a perdu en qualité/standing/situation/surface.

Exemple 2 : hypothèse d’une baisse des prix de l’immobilier :

Prenons maintenant comme hypothèse, un deux pièces de 50 m2 acheté aujourd’hui à 100 000 euros (à 2 000 euros/m2) avec un crédit de 15 ans, à 3,5 %. Dans l’hypothèse d’une baisse des prix de 15%/an, la valeur de ce bien ne sera donc plus dans 2 ans que de 71 825 euros.

Notre propriétaire souhaite vendre car il déménage, il a alors toujours à cette date deux solutions :

-         revendre pour acheter un bien similaire (même surface, même standing) : il ne lui faudra alors plus que débourser également 71 825 euros (en raison de la baisse de 15% par an). Il lui faut donc emprunter seulement 71 825 euros. Problème, au bout de 2 ans lorsqu’il souhaite solder son prêt par anticipation, il n’a remboursé en capital sur son prêt initial de 100 000 euros qu’un peu plus de 10 000 euros et il doit donc encore près de 90 000 euros de capital à la banque ! Par conséquent, si il vend, il sera encore débiteur de la banque de 18 175 euros (90 000 – 71 825 euros) : il sera en situation de « négative equity ».

-         quant à acheter un 3 pièces, étant donné les sommes restant dues à la banque, ce n’est même plus la peine de penser pouvoir souscrire un nouveau crédit tant que l’ardoise de la première revente ne sera pas soldée auprès de la banque.

En définitive, en cas de baisse, le vendeur n’a que deux hypothèses soit, renoncer à la vente et demeurer dans son 2 pièces jusqu’au terme de son crédit (15 ans), soit également « réduire la voilure » en déménageant par exemple dans un studio. Notre propriétaire finira par trouver énormément d’avantage au célibat….

BILAN :

Dans les deux hypothèses ci-dessus, certes notre propriétaire n’a pas « jeté par la fenêtre l’argent d’un loyer » pendant 2 ans mais se retrouve in fine : soit, en ayant perdu en qualité de vie (studio au lieu d’un deux pièces), soit locataire mais avec en cadeau bonus des dettes envers sa banque !

Les mensualités qu’il aura payé en remboursement d’emprunt se retrouvent alors totalement disproportionnées par rapport aux loyers qu’il aurait du payer en louant un bien équivalent.

Plus la durée des crédits augmente, plus les prix sont élevés, plus les surfaces achetées sont petites, plus le risque de se retrouver en situation de « négative equity » augmentent

En définitive, une bulle immobilière ne profite jamais ni à l’acheteur ni au vendeur de sa résidence principale. L’unique gagnant en période de bulle est celui qui vend sans racheter derrière et qui attend patiemment qu’elle se purge d’elle même.

« Les victimes s’ignorent pour l’essentiel. C’est d’ailleurs le propre d’une bulle que de faire croire aux perdants qu’ils sont les gagnants potentiels ou virtuels ».

Jean-Pierre PETIT, chef économiste chez Exane BNP-PARIBAS (sept.2005)